URBAN-REPORT.RU. Зачем городам джентрификация?

Джентрификация — для России явление достаточно новое, а судя по опыту многих европейских стран — спорное и с хорошо изученными негативными последствиями. О том, есть ли у нашей страны шанс провести джентрификацию успешно и как это повлияет на социальные городские процессы, рассказал директор Центра прикладных исследований ЕУСПб, научный сотрудник ЦНСИ Олег Паченков.

— Что такое джентрификация? Новый ли это термин для России?

— Джентрификация имеет как материальную (экономическую), так и социокультурную составляющие. Эффект от нее на этих двух уровнях неоднозначный и может быть прямо противоположным. Джентрификация может вести к улучшению состояния зданий и территорий и росту их стоимости. В то же время она, как правило, ведет к смене населения на этих реновированных территориях, то есть к насильственному «выдавливанию» прежнего населения и замене его новым, более состоятельным. Подумайте о том, что произошло с Каменным островом (и в меньшей степени с Крестовским островом) в Петербурге. Он был фактически приватизирован группой наиболее состоятельных граждан, и петербуржцы перестали туда ходить. Остров исчез с используемой, «обживаемой» петербуржцами карты города — исчез из числа территорий, куда можно и имеет смысл отправиться.

Таким образом, категорически не следует думать, что джентрификация — это безусловно и однозначно положительное явление в городской жизни. Мегаполисы и их районы совершенно необязательно должны хотеть джентрификации. Наши города по ряду причин автоматически защищены от этих процессов; чтобы они происходили в России, нужно приложить определенные усилия. Мы должны подумать о том, как, избежав негативных последствий, извлечь для городов пользу из тех или иных форм джентрификации, которые нам, возможно, удастся реализовать.

— Насколько сейчас распространена джентрификация в России и мире? 

— Это естественный механизм развития рынка недвижимости в капиталистической системе с частной собственностью на землю и/или строения. Он опирается на разницу между потенциально более высокой стоимостью недвижимости (связанной прежде всего с местоположением) и реальной нынешней (более низкой) ее стоимостью, связанной с разными причинами, например плохим состоянием или отсутствием инфраструктурного обеспечения.

В России это явление ограничено рядом факторов. Во-первых, типом приватизации: в ситуации, когда собственниками (а не арендаторами, как в основном происходит в других странах) является очень большое число людей, джентрификация на практике сильно затруднена. Бизнесу, который хотел бы провести реконструкцию даже одного здания, с тем чтобы поднять его стоимость, приходится иметь дело с десятками семей. Если речь идет о проектах масштаба квартала, то уже с сотнями семей необходимо решать вопросы об обмене их собственности на другие варианты по рыночным законам, а это сильно затягивает и осложняет процесс. 

Во-вторых, нет специальной законодательной базы, которая бы облегчала джентрификацию. Например, законов, дающих правительству города исключительные права на управление расселением домов или пересмотр права собственности на нежилые (бывшие промышленные) территории и здания, если актуальный владелец не соблюдает определенные правила (что наносит вред территории и стратегическим планам города). В-третьих, развитие этих процессов замедляется отсутствием «дешевых и длинных» денег, которые необходимы для долгосрочных инвестиционных проектов, способных привести к джентрификации масштабных территорий.

— Какие районы и удачные проекты вы могли бы вспомнить?

— Примеров удачной джентрификации, то есть такой, при которой получены преимущества (рост качества состояния жилого фонда и территории) при отсутствии негативных последствий (смена большинства населения территории), практически не существует в мире. Именно поэтому против нее такой мощный протест.

Наиболее удачной является джентрификация не очень большого масштаба, например квартальная: создается скорее социальное разнообразие на территории в масштабе нескольких кварталов и района. В этом смысле можно счесть достаточно удачными примеры джентрификации территорий вдоль крупных магистралей в Петербурге, например так называемого Старо-Невского проспекта (от площади Восстания до площади Александра Невского), Большого проспекта Петроградской стороны. Наверное, даже джентрификация в районе метро «Чернышевская» имеет приемлемый масштаб, что не повредило разнообразию района. 

Из планируемых проектов можно упомянуть только сохранение и реконструкцию исторической части Петербурга — двух территорий: Северной Коломны и Конюшенной площади. Но из-за колоссальных масштабов и из-за всех трех перечисленных мною выше причин эти проекты пока не получили развития. К тому же у городских чиновников нет достаточных компетенций для умной и эффективной реализации таких проектов, а привлекать экспертное сообщество для консультаций они то ли не умеют, то ли не хотят. При этом опасения, оправданные и основанные на отсутствии компетенций внутри правительства, есть. И отсюда — отсутствие у последнего решимости и реальной деятельности, направленной на реализацию этих проектов.

— Какие районы в российских городах можно назвать трущобными и какие из них, по вашему мнению, требуют модернизации? 

— Места скопления коммунальных квартир, на мой взгляд, наиболее очевидные претенденты на «трущобность». Один из определяющих факторов в этом случае — состояние жилого фонда и задолженность по квартплате и оплате коммунальных услуг. Сюда же можно отнести социально-экономические параметры населения этих квартир и домов (доходы на члена семьи, заработок на домохозяйство, состояние на учете в социальных службах и так далее). 

Если бы правительство города создало атлас, основанный на этих параметрах, мы бы хорошо увидели районы трущоб. И дальше потребовались бы какие-то меры экономического и юридического характера, чтобы разорвать порочный круг, сдерживающий модернизацию этих территорий в рамках рыночных механизмов. Но для этого потребовалась бы, во-первых, политическая воля (готовая к риску принять непопулярные решения). Во-вторых, очень умная политика и стратегия, балансирующая издержки от реализации таких проектов для различных групп населения. Это возможно только при участии экспертов, представляющих различные области знаний и практики: от юристов, экономистов и финансистов до социологов, антропологов, психологов.

— Стоит ли заниматься модернизацией таких районов или лучше сконцентрироваться на новых?

— В Санкт-Петербурге, безусловно, стоит работать с имеющимися территориями и районами, бросив все силы на повышение качества жизни, а не строить новые кварталы, одной рукой обеспечивая население квадратными метрами, а другой усугубляя городские проблемы, с которыми город столкнется через 30–40 лет. Формулировать повестку должны городские власти, а сегодня они ничего не формулируют, а только согласовывают решения, предлагаемые девелоперами, у которых нет стратегического мышления, учитывающего интересы города. 

Сохранить исторический центр Петербурга во что бы то ни стало — это утверждение, исходящее от городских чиновников, не тянет на статус градостроительной повестки. Оно достаточно голословно и не подкреплено разъяснением того, как это приведет к городскому развитию и как будет реализовано. Тот факт, что мы вообще так ставим вопрос: «Что нужнее городу: создание новых территорий или переосмысление уже имеющихся», — доказательство того, что мы живем по правилам, которые нам диктуют девелоперы, поскольку рост квадратных метров на окраинах города — только в их интересах.

Источник: urban-report.ru