Ведомости. Экономика наследия: почему выгодно инвестировать в исторические здания

Государство обратило внимание на необходимость более активного вовлечения в экономику объектов культурного наследия (ОКН). Разрабатываемая по поручению правительства РФ программа сохранения ОКН, рассчитанная до 2045 г., призвана системно решить накопившиеся проблемы. А главная проблема в том, что богатый культурно-исторический потенциал нашей страны не реализован в полной мере.

В России, по данным на февраль текущего года, насчитывается около 160 000 ОКН, а большинство исторических зданий продолжают приходить в упадок. Станет ли программа панацеей для так называемой «экономики наследия» – новой для нашей отрасли, призванной включить историю и архитектуру в повседневную жизнь людей с помощью бизнеса? Пока известно, что планируется провести масштабную инвентаризацию всех включенных в единый госреестр объектов и оцифровать его, создать платформу для сопровождения инвесторов, подготовить 3 000 специалистов в области сохранения ОКН и пр. Делать выводы о возможной эффективности программы до утверждения ее четких параметров рано. Но уже возможность появления таких планов – позитивный симптом.

Инвесторы получают сигнал: вложение в исторический объект – это перспективно. А это значит, что можно ждать усиления синергии между бизнесом и креативными индустриями. Восстановленное здание – привлекательный актив, но бизнесу нужно будет решить, как его использовать. Инвестор неизбежно обратится к креативным индустриям, что, в свою очередь, подтолкнет к развитию этот сектор экономики. В идеале это должно способствовать развитию даже не кустарных промыслов, а промышленного дизайна, в результате чего потребитель будет получать качественные, востребованные продукты.

Конечный эффект мультипликативен. По данным ДОМ.РФ и Центра макроэкономического анализа, вовлечение в оборот даже 1000 объектов культурного наследия создаст более 53 000 рабочих мест, а дополнительные налоговые и страховые отчисления могут превысить 19 млрд руб. ежегодно. Таким образом, инвестиции в ОКН ‒ это не просто вложения в недвижимость, а возможность участвовать в масштабных экономических и культурных преобразованиях.

При этом важно, чтобы условия и предмет инвестирования были понятны для бизнеса. Один из инструментов повышения прозрачности, предложенных государством, – цифровая платформа «Наследие» от ДОМ.РФ, где на сегодня представлено 900 объектов культурного наследия в 70 регионах для потенциальных инвесторов. Этот ресурс станет «единым окном» для реставрационных проектов, объединяя инвесторов, власти, подрядчиков и банки. Уже сейчас на платформе можно подобрать ОКН для реставрации по интересующим параметрам. Но в целом все представленные там объекты по-своему интересны и обладают потенциалом монетизации.

Сегодня существует два основных способа получения прибыли от восстановленного ОКН. Первый – за счет роста стоимости самой недвижимости, который обусловлен разными факторами. Здания, которые являются объектами культурного наследия, расположены в лучших локациях: наши предки умели их выбирать. Сегодня это давно сложившиеся районы с плотной застройкой, где невозможно возвести что-то новое. Чтобы построить новый бизнес-центр, например, приходится искать свободные участки, которые часто находятся в менее привлекательных местах.

Каждый восстановленный объект культурного наследия – это уникальный продукт. Его невозможно тиражировать, что создает дефицит предложения. Стоимость реконструированных исторических зданий, к тому же не подвержена рыночным колебаниям в той же степени, что и современные коммерческие объекты. Ценность такой недвижимости со временем только увеличивается.

Реставрация ОКН обходится в два и более раз дороже строительства. Но и экономический потенциал таких объектов значительно выше новых зданий. Можно заработать, в том числе на сдаче площадей в аренду: по статистике, ставки в среднем на 30% выше, чем в построенных с нуля офисных центрах. То есть вкладываясь сейчас, через несколько лет можно получить недвижимость, у которой будет добавленная стоимость в виде исторический составляющей и сопутствующие преимущества.

Реставрация ОКН обходится в два и более раз дороже строительства. Но и экономический потенциал таких объектов значительно выше новых зданий. Можно заработать, в том числе на сдаче площадей в аренду.

Второй способ монетизации восстановленного ОКН – создание доходного бизнеса через формирование уникальной среды. Бизнес-модели работы с наследием не поддаются типизации: каждый случай уникален, и инвесторы должны искать индивидуальное решение. Это могут быть не только офисы и торговые площади, но и ремесленные мастерские, фестивальные площадки, спортивные, туристические и любые другие проекты ‒ главное, чтобы они привлекали людей.

Успешных кейсов ревитализации ОКН на сегодня уже немало. Например, бюро «Колесник» в Сибири привлекает инвестиции, проводит реновацию, создает лофты, находит арендаторов и продает готовый бизнес. Даже ВДНХ, в котором сейчас активно восстанавливаются павильоны и проходят различные события, эволюционирует в арт-кластер. Я не говорю уже о ГЭС-2, дизайн-заводе «Флакон» и других многофункциональных площадках, объединяющих и коммерческие, и общественные, и культурные функции. Но сказать, что «экономика наследия» уже сформировалась в полноценную отрасль, пока нельзя.

Тех же арт-пространств, по нашей оценке, все еще недостаточно даже в столице. Об этом можно судить по дефициту площадок для различных событий в сфере искусства. В регионах же подобных площадок очень мало. Причина в том, что подобные проекты требуют долгосрочных инвестиций. Формирование популярного, востребованного арт-кластера ‒ процесс длительный, занимающий не менее 10 лет. Инвестору необходимо запастись терпением и последовательно развивать проект с привлечением экспертов, прежде чем начать получать прибыль. К такой финансовой модели готовы далеко не все.

Этот факт лишь подчеркивает, что «экономика наследия» привлекает людей особого склада. Речь идет о социально ответственных предпринимателях, уже добившихся значительных успехов в бизнесе. Как правило, это люди с высоким уровнем образования и богатым профессиональным опытом. Их отличает стратегическое мышление и готовность работать на перспективу. Такие инвесторы руководствуются не только коммерческими интересами, но и желанием оставить значимый след в истории.

Другое дело, что на этом пути могут возникнуть сложности в виде нехватки экспертов, недостаточности финансирования с учетом высокой стоимости реставрации. Поэтому для инвесторов важна готовность оценивать и идти на риски.

Появление новой госпрограммы тем не менее говорит об активном запросе со стороны рынка на работающие схемы интеграции исторических объектов в бизнес-среду. Я думаю, что в ближайшее время мы увидим новые проекты, реализованные с помощью ОКН. В том числе интересные арт-кластеры не только в двух столицах, но и в регионах. Например, на юге России или в Сибири.

Уже сегодня, не дожидаясь утверждения программы, инвесторы могут начинать подготовку, анализируя успешные кейсы. Для этого важно общаться с практиками, перенимать их опыт, участвовать в профильных мероприятиях.

Сейчас также появляется много конкурсов и программ поддержки, которые могут стать хорошей точкой входа в этот бизнес. Главное ‒ понимать все риски и осознавать уникальные возможности, которые дает работа с объектами культурного наследия.