Томск. Зачем бизнес инвестирует в купеческие дома без права собственности на них

В следующем году завершится первое десятилетие томской муниципальной программы «Дом за рубль». За это время бизнес восстановил 18 купеческих особняков, получив тем самым право на льготную аренду сроком на 49 лет. Еще 54 исторически ценных и градоформирующих здания в центре города находятся в процессе реставрации. Кому интересно вкладывать по 20-50 млн руб. в развалюхи без возможности передать недвижимость по наследству, выяснял «Review. Сибирь».

С 2016 года в Томске реализуется муниципальный проект «Дом за рубль», в рамках которого инвесторы могут за свой счет отремонтировать дома, обладающие статусом объектов культурного наследия или исторически ценных градоформирующих зданий, под свои нужды и получить льготу по арендной плате. После разработки проектной документации арендная плата за пользование зданием снижается до 10%, а после выполнения ремонтно-восстановительных работ — до 1 руб. за дом. Дополнительный бонус — отсутствие налоговых обременений, поскольку объект и земельный участок остаются в муниципальной собственности. Срок договора аренды составляет 49 лет.

Как рассказала «Review. Сибирь» заместитель мэра Томска по экономическому развитию Ирина Фрайндт, как правило, в проекте участвуют расселенные деревянные многоквартирные дома, признанные аварийными.

«Обязательным условием технического задания является требование восстановить внешний архитектурный облик здания и конструктив на основе аналогичных строительных материалов, а также максимально сохранить подлинные декоративные и конструктивные элементы в случае их удовлетворительного состояния»,— говорит она, отмечая, что ремонтно-реставрационные работы по проекту «Дом за рубль» контролируют специалисты муниципалитета.

На подготовку проектной документации власти Томска отводят бизнесу два года, ремонтно-восстановительные работы инвестор обязан выполнить в течение четырех лет.

С начала реализации в Томске проекта «Дом за рубль» на торги было воставлено 83 здания. Арендаторы найдены на 72 объекта, на 15 из них — в 2025 году. «Из почти 20 домов, которые в октябре и ноябре мы выставляли на торги, семь зданий нашли своих арендаторов»,— констатировал в конце ноября этого года мэр Томска Дмитрий Махиня.

Преимущественно «домами за рубль» интересуется средний бизнес, рассказали в мэрии. Среди победителей торгов выделяются компании, специализирующиеся на капитальном ремонте зданий, представляющих историко-архитектурную ценность. По статистике муниципалитета, 92% объектов, выставляемых на торги, находят арендатора в течение года.

Как правило, договоры аренды заключаются на основании единственной поданной заявки.

«В течение полугода мэрия безрезультатно выставляла на торги дом по ул. Савиных, 10а, прежде чем мы решили принять участие в аукционе. Также без борьбы мы получили право арендовать особняк по ул. Савиных, 10»,— говорит инвестор, владелец компании «Сибинтерфарм» Алексей Будников.

Согласно материалам мэрии, трехэтажный деревянный дом по ул. Савиных, 10а площадью 388 кв. м «Сибинтерфарм» получил в аренду в феврале 2018 года за 178,7 тыс. руб. в год. Здание имеет статус памятника истории и культуры, в нем в течение нескольких лет жил выдающийся исследователь Арктики Николай Урванцев. На момент аукциона особняк находился в аварийном состоянии. Двухэтажный деревянный дом по ул. Савиных, 10 попал на торги в мае 2020 года за 122,4 тыс. руб. Площадь здания — 274 кв. м.

Не пришлось толкаться локтями за исторический дом и Евгению Петрухину. «Конкуренции за дом по ул. Свердлова, 4 не было. В прошлом году мы победили с предложением порядка 100 тыс. руб. Дом сложный, объект культурного наследия. Далеко не все имеют лицензию на реконструкцию памятников архитектуры, у нас же она есть»,— подчеркнул инвестор.

Дом по ул. Свердлова, 4 — один из 29 объектов, по которым мэрии ранее пришлось расторгать договоры аренды, поскольку инвесторы не выполнили взятых на себя обязательств. Право аренды на одноэтажное каменное здание площадью 277 кв. м впервые было выставлено на торги в январе 2019 года, но претенденты нашлись только через три месяца. Тогда победителю дом обошелся за 164,8 тыс. руб., при начальной цене 109,9 тыс. руб.

Но проект «Дом за рубль» знает примеры, когда стартовая стоимость объекта возрастала в десятки раз.

«В нашем случае конкуренция была большая. Долгое время это был самый дорогой аукцион»,— вспоминает Дени Шахтомиров, инвестор дома на Московском тракте, 7.

При стартовой цене аренды двухэтажного здания площадью 323 кв. м в 170 тыс. руб., победитель — ООО «Опора Строй Сервис» — предложил 1,5 млн руб.

«В последние два года наметилась тенденция подачи от двух до пяти заявок на один объект, в результате стоимость аренды может подняться со 100-150 тыс. руб. в год до 1-3 млн»,— отмечает Ирина Фрайндт.

По данным мэрии Томска, средняя стоимость реконструкции исторических зданий, участвующих в проекте «Дом за рубль», составляет 20 млн руб. Арендатор обязуется содержать особняк в исправном состоянии, не меняя его архитектурный облик. «Восстановление исторического здания — это больше про эмоции, чем про деньги. Мне нравится видеть, как люди фотографируются на фоне здания, которое я вернул к жизни, сделал его вновь прекрасным»,— говорит Дени Шахтомиров, по словам которого, восстановление дома потребовало 50 млн руб., при том, что на момент проектирования инвестиции оценивались в 30 млн руб.

Участие в муниципальных торгах Алексей Будников объясняет желанием восстановить конкретные здания в центре города:

«Мне понравились здания по ул. Савиных, 10а и ул. Савиных, 10. Прежде это была одна усадьба. Если бы этих домов не было, я бы на торги не пошел. У меня идейный посыл: хочу сделать наш город лучше».

За восстановление дома по ул. Савиных, 10а инвестору пришлось заплатить чуть ли не вдвое больше, чем планировалось на старте. Весной 2022 года в доме произошел пожар, и здание пришлось восстанавливать по новой. Чтобы ускорить процесс, инвестор объявил сбор средств среди сочувствующих россиян, собрав за несколько дней более 700 тыс. руб. Сейчас ремонт дома находится на этапе завершения.

«Многие мои друзья участвовали в этой программе, я тоже решил попробовать. Основной плюс — объект размещен в центре города. И для меня важно, что здание имеет историческую ценность»,— в свою очередь комментирует владелец компании «Константа» — победитель торгов на право аренды дома по ул. Лермонтова, 24 — Владислав Паймухин.

Двухэтажный деревянный дом по ул. Лермонтова, 24, площадью 191 кв. м, мэрия Томска впервые выставила на торги в декабре 2016 года, но арендатор нашелся лишь в ноябре 2019-го. Спустя 30 попыток. Инвестор получил право восстановить этот дом за арендную плату 44,4 тыс. руб. в год.

Как показывает опыт опрошенных «Review. Сибирь» инвесторов, восстановление исторических особняков занимает три-пять лет. Например, дом по ул. Лермонтова, 24 потребовал четыре года, а двухэтажного деревянного дома по ул. Ленина, 25/1 (195 кв. м) — около пяти лет. Только после переборки сруба дом усаживается в течение двух лет. До этого времени браться за внутреннюю отделку нельзя, объясняет инвестор дома по ул. Ленина, 25/1 Федор Волков.

Трехэтажный дом площадью 238 кв. м по ул. Войкова, 13а, торги по которому прошли в ноябре этого года, инвесторы Евгений Петрухин и Федор Волков планируют восстановить за два года.

«Нам тянуть неинтересно. Быстрее сдадим, быстрее получим выгоду. Дом находится в достаточно хорошем состоянии, администрация Ленинского района грамотно его законсервировала. Думаю, восстановление обойдется в сумму около 15-20 млн руб.»,— говорит Евгений Петрухин.

Исторические особняки инвесторы используют как под нужды своего бизнеса, так и для сдачи в аренду. Например, Алексей Будников на первом этаже дома по ул. Савиных, 10а готовит к открытию небольшое кафе, а на третьем этаже решил разместить свою семью. Как использовать дом по ул. Савиных, 10, инвестор еще не решил. Владислав Паймухин сдает дом по ул. Лермонтова, 24 в субаренду посуточно. В доме Дени Шахтомирова по Московскому тракту, 7 располагается департамент города по молодежной политике. Евгений Петрухин планирует на ул. Свердлова, 4 разместить «что-то для туристов» — гостиницу или ресторан.

«Дом за рубль» — проект бессрочный. В Томске сотни исторических зданий, которые нуждаются в срочной реставрации. И с каждым годом проблема становится только острее. «Количество аварийных домов ежегодно увеличивается»,— констатирует вице-мэр Ирина Фрайндт. Однако при существующем уровне интереса бизнеса к «домам за рубль» проблему сохранения зданий, представляющих историко-архитектурную ценность, не решить, отмечают участники рынка.

«Большинство потенциальных инвесторов слово "аренда", когда речь идет о вложениях в недвижимость десятков миллионов рублей, отталкивает. Кардинально решить задачу массового восстановления старых томских домов может только вариант приобретения их в собственность — разумеется, при соблюдении всех требований федерального законодательства по объектам культурного наследия. Это дало бы толчок»,— считает Алексей Будников.

«Конечно, хотелось бы передать восстановленный особняк своим детям. Но выкуп здания в собственность должен быть по справедливой цене для инвестора. Например, по кадастровой стоимости. Ведь мы меняем облик города»,— отмечает Евгений Петрухин.

Дени Шахтомиров, в свою очередь, считает необходимым изменить подход к страхованию исторических зданий: «Сейчас выгодополучатель при наступлении страхового случая — не бизнес, который вкладывает огромные ресурсы в то, чтобы преобразить город, повысить его привлекательность, а муниципалитет. И это при том, что страхуют дом инвесторы. Считаю, что это в корне неправильно».

Власти города заявляют о готовности улучшать проект «Дом за рубль» в интересах арендаторов. «Программа "Дом за рубль" постоянно совершенствуется с учетом предложений арендаторов. В рамках этой работы был продлен с трех до четырех лет срок действия льготной арендной платы между разработкой проектной документации и завершением работ по восстановлению объекта, упрощен порядок передачи восстановленных зданий в субаренду, усовершенствован механизм страхования зданий»,— отмечает Ирина Фрайндт.

В следующем, 2026 году, мэрия Томска намерена подготовить и выставить на торги не менее 20 «домов за рубль». Если Алексей Будников и Владислав Паймухин не планируют больше участвовать в торгах, во всяком случае при существующих правилах игры, то Дени Шахтомиров и Евгений Петрухин не исключают для себя такую возможность. «Мы хотим взять еще несколько домов на ул. Свердлова и ул. Шишкова, чтобы воссоздать целый кварталом»,— поделился планами Евгений Петрухин.

Источник: https://www.kommersant.ru/