17.04.2026
За шесть лет — с 2019 по 2025 год — из аварийных домов в РФ было переселено более 829 тыс. человек из 14 млн кв. м жилья.
Такие данные привела в своем отчете Счетная палата (СП) РФ. Таким образом, в масштабах страны план был перевыполнен более чем на 40%. Вместе с тем программу не выполнили в полном объеме 32 из 84 регионов. Причина — "низкая эффективность использования средств", констатировали в СП и предложили усовершенствовать механизмы расселения.
Сносите сами
Решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимает уполномоченный орган местного самоуправления или орган исполнительной власти субъекта РФ (либо в отдельных случаях федеральный орган исполнительной власти) на основании заключения специально созданной межведомственной комиссии.
Орган, принявший решение, должен предъявить собственникам помещений требование о сносе или реконструкции и определить для этого разумный срок. "Эта норма законодательства (ст. 32 Жилищного кодекса РФ) дает собственникам возможность самим решить проблему наиболее приемлемым для них способом — принять решение о реконструкции дома или о сносе дома и продаже застройщику земельного участка, на котором расположен дом, на выгодных для себя условиях", — заявила ТАСС директор Направления "Городское хозяйство" ИЭГ, кандидат технических наук Ирина Генцлер.
Если жильцы хотят самостоятельно снести дом, им нужно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением, к которому должен быть приложен протокол общего собрания собственников помещений, содержащий решение о сносе аварийного дома.
При получении согласия снос проводится за счет собственников. "Если они хотят не только снести здание, но и получить выгоду от продажи земельного участка под ним, можно договориться с застройщиком, которому эта земля интересна, — говорит эксперт. — Он сам снесет дом, а расходы за это будут учтены при взаиморасчетах с собственниками".
Также в случае признания МКД аварийным на его снос можно направить средства фонда капитального ремонта, которые были сформированы за счет уплаты собственниками взносов. Впрочем, по словам Ирины Генцлер, случаи, когда собственники сами занимаются сносом или реконструкцией, крайне редки из-за их недостаточной организованности и нехватки средств.
Если сносит муниципалитет
В случае, если собственники оказались не готовы самостоятельно заниматься сносом, орган местного самоуправления должен принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого находящегося в нем жилого помещения (за исключением муниципальных квартир).
"Изъять — значит выкупить, — объясняет эксперт. — Уполномоченный орган направляет ему решение об изъятии земельного участка и жилых помещений в доме, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В проекте соглашения должен быть указан размер возмещения за изымаемое помещение". Еще один механизм — предоставление собственнику взамен принадлежащей ему квартиры другого жилого помещения.
Механизм возмещения, по данным Счетной палаты, самый быстрый — как говорится в сообщении СП, "средний срок реализации — один месяц". "Это означает, что в течение этого срока помещение переходит в муниципальную собственность, а бывший собственник получает деньги", — поясняет Ирина Генцлер.
Цена квадрата
Однако, как показал анализ СП, несмотря на скорость решения вопроса, лишь чуть более трети граждан согласились на денежное возмещение. Из отчета следует, что средняя стоимость квадратного метра, по которой производились выплаты в 2019–2025 годах, составила 48,1 тыс. рублей. "По ценам, которые показаны в отчете СП, нельзя купить жилье ни на вторичном, ни на первичном рынке. Люди это понимают. Удивительно, что достаточно высокую долю аварийного жилья удалось расселить через возмещение", — отмечает эксперт.
Что должно входить в сумму возмещения
Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, при определении размера возмещения в него должны включаться рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в МКД, в том числе рыночная стоимость доли собственника в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен дом.
Также в сумму возмещения должны входить убытки, причиненные собственнику, включая те, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жильем до приобретения недвижимости, переездом, поиском жилья, оформлением права собственности на другое жилое помещение и т. д.
Если собственник согласен с размером денежного возмещения, определенным специализированной организацией (оценщиком недвижимости), он должен подписать соглашение об изъятии. Если нет — он может сделать встречное предложение о размере возмещения, приложив к нему обосновывающие документы.
"Наконец, если стороны не придут к согласию в течение трех месяцев, жилое помещение может быть изъято по решению суда с выплатой возмещения, предложенного органом местного самоуправления", — объясняет Генцлер.
По ее мнению, судя по предложению СП ввести механизм возмещения исключительно для лиц, имеющих, помимо аварийного, другое жилье, аудиторы понимают, что предлагаемых сумм возмещения не хватает на приобретение другого жилья. "В нынешнем виде данный механизм невыгоден для людей, а потому не стоит стремиться к тому, чтобы он стал обязательным даже только для тех, у кого есть другое жилье", — считает она.
Госсертификат может стать новым механизмом
По мнению Ирины Генцлер, плюс для россиян в "сертификатном" механизме только один — у них будет возможность подыскать для себя более устраивающую квартиру, чем предлагаемая взамен администрацией. "С другой стороны, если семья предпочла бы получить живые деньги за свою недвижимость, она столкнется с тем, что для этого ей придется сначала что-то купить (по сертификату), а потом продать, возможно, заплатив налог на доход от продажи ненужной квартиры", — говорит она.
Ирина Генцлер считает более перспективным решением наемные дома. "Идея в том, что бизнес будет такие дома строить и станет их собственником. Не менее половины помещений он будет сдавать по договору соцнайма, а остальную часть — по рыночной ставке", — объясняет она. Договор с человеком, имеющим право на жилье в фонде социального использования (в наемном доме), должен, по ее словам, заключаться не бессрочно, как в социальном найме, а на срок до 10 лет. По окончании этого срока финансовое положение семьи должно проходить переоценку, а договор — либо продлеваться, либо перезаключаться по коммерческой цене.
"Пока застройщикам такие проекты не очень интересны: во-первых, они долго окупаются, во-вторых, на девелоперах "повисает" фонд, который нужно содержать, управлять им и взаимодействовать с нанимателями, — добавляет эксперт. — Но уже есть пилотные и имиджевые проекты, реализуемые не только на частные деньги. Так, Санкт-Петербург за счет своего бюджета строит наемные дома, чтобы предоставить жилье важным для города категориям людей, например работникам ЖКХ".
Источник: https://urbaneconomics.ru/
